Adoptée le 24 mars 2014, la loi ALUR est surtout connue pour l’encadrement des loyers et l’allègement des dossiers de location. Son volet copropriété est passé plus inaperçu, alors qu’il a modifié en profondeur le fonctionnement quotidien des syndicats : obligation de transparence financière, création d’un fonds de travaux, immatriculation nationale des immeubles. Douze ans après, la plupart de ces mesures structurent encore la vie d’une copropriété.
Ces obligations concernent autant les copropriétaires occupants que les bailleurs, dont plusieurs charges et informations dépendent directement du syndic. Pour un propriétaire qui loue un lot, comprendre ce que recouvre la loi ALUR sur la copropriété évite deux erreurs coûteuses : refacturer au locataire une somme qui n’est pas récupérable, et découvrir au moment de vendre des documents qu’on aurait dû réclamer des années plus tôt.
Le compte bancaire séparé
Avant 2014, de nombreux syndics géraient les fonds de plusieurs copropriétés sur un compte unique. La loi ALUR impose désormais l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, dont le syndic n’est que le mandataire. Les sommes appartiennent au syndicat et restent identifiables à tout moment.
Une dispense demeure possible, votée en assemblée générale, pour les petites copropriétés d’au plus quinze lots. Elle mérite d’être discutée plutôt qu’accordée par habitude : la séparation des comptes est la première protection en cas de défaillance du syndic.
La fiche synthétique et le registre national
Le syndic doit établir une fiche synthétique de copropriété, mise à jour chaque année, qui regroupe les données financières et techniques essentielles de l’immeuble : nombre de lots, budget prévisionnel, montant des impayés, présence d’un ascenseur ou d’un chauffage collectif. Tout copropriétaire peut en demander la communication.
En parallèle, chaque copropriété doit être immatriculée au registre national tenu par l’Anah. Cette immatriculation conditionne l’accès à certaines aides publiques et permet aux pouvoirs publics de repérer les immeubles en difficulté avant que la situation ne devienne irréversible.
Le fonds de travaux
C’est la mesure la plus visible sur les appels de charges. Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, calculée à l’origine sur la base du budget prévisionnel puis, depuis des textes plus récents, en lien avec le plan pluriannuel de travaux de l’immeuble.
Deux caractéristiques surprennent régulièrement. Le fonds est attaché au lot et non à la personne : en cas de vente, les sommes versées ne sont pas remboursées au vendeur et bénéficient à l’acquéreur, ce qui doit être intégré dans la négociation du prix. Et la cotisation n’est pas récupérable sur le locataire : un bailleur qui la refacture s’expose à devoir la restituer.
L’information renforcée de l’acquéreur
La loi ALUR a considérablement allongé la liste des documents à remettre à l’acheteur d’un lot : règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des dernières assemblées générales, carnet d’entretien, montant des charges courantes du budget prévisionnel, sommes restant dues au syndicat et état global des impayés.
Elle a également porté de sept à dix jours le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel, qui ne court qu’à compter de la remise de l’ensemble de ces pièces. Un dossier incomplet ne fait donc pas seulement perdre du temps : il repousse le point de départ du délai et fragilise la vente.
Ce qui a évolué depuis
Douze ans, c’est long en droit de la copropriété. L’ordonnance du 30 octobre 2019 a réécrit une partie du statut, en assouplissant notamment certaines règles de majorité. La loi Climat et Résilience a introduit le plan pluriannuel de travaux, adossé à un diagnostic de performance énergétique collectif, et modifié le mode de calcul du fonds de travaux. La mise en concurrence périodique du syndic, imposée par ALUR, a elle-même été assouplie peu après.
Vérifiez donc toujours l’état du droit à la date concernée, plutôt que de vous fier au texte de 2014 tel qu’il a été voté.
Le fil directeur, lui, n’a pas bougé : la loi ALUR a fait entrer la copropriété dans une logique de transparence et d’anticipation. Les obligations qu’elle a créées coûtent du temps et de l’argent chaque année, mais elles réduisent nettement le risque de découvrir un immeuble à l’abandon le jour où l’on veut vendre son lot.
